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Précisions sur les conditions de reprise de l'engagement de construire

Dernière mise à jour : 26 oct.


L’article 1594-0 G, A du Code général des impôts permet, à l’acquéreur relevant de la TVA de souscrire, dans son acte d'achat, un engagement de construire dans les 4 ans de son acquisition, afin de bénéficier d’une exonération des droits de mutation (sauf l’application du droit fixe de publicité foncière s’élevant à 125 € en lieu et place du droit proportionnel de droit commun).


Il arrive que l’acquéreur ne puisse finaliser l'opération de construction et procède finalement à la revente du foncier avant l’achèvement des travaux. La revente est alors effectuée au profit d’un sous-acquéreur qui se chargera d'effectuer les travaux.

La question qui se posait était alors de savoir si le titulaire de l'engagement pouvait se prévaloir de l'achèvement de la construction par son acquéreur, pour justifier du respect de l'engagement de construire.


Dans l'affaire soumise à la Cour de cassation, une société (que nous appellerons B) avait acquis d'un vendeur A, un terrain.

La société B, en sa qualité d'assujettie à la TVA, avait pris dans son acte d’acquisition du 19 juin 2015 l’engagement de construire, bénéficiant ainsi du régime favorable (acquittant 125 euros de droits en lieu et place des droits de mutation classiques, représentant désormais jusqu'à 6,31850 % du prix de vente).

La société B avait, quelques mois plus tard cédé le bien à une autre société (que nous appellerons C). Cette dernière avait alors effectué les travaux et déposé une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux le 26 octobre 2016.


L’administration fiscale a alors redressé l’acquéreur initial (soit la société B) estimant que l’engagement n’avait pas été respecté.


La question se posait alors de savoir si l'acquéreur initial pouvait se prévaloir de l'achèvement réalisé par son acquéreur pour justifier du respect de son propre engagement.


La Cour d’appel de Bordeaux, dans cette affaire, avait rejeté les arguments de l’administration fiscale, considérant que l’engagement était rempli dès lors que la construction avait été achevée dans les délais.


La chambre commerciale la Cour de cassation tranche dans un arrêt du 7 mai 2025, en indiquant qu’en cas de mutations successives, la reprise de l’engagement de construire doit être réalisée, pour être efficace, par un sous-acquéreur lui-même assujetti à la TVA, le seul achèvement de la construction par tout sous-acquéreur étant insuffisant.


Pour résumer, un titulaire d'en engagement de construire qui ne réalise pas son opération de construction et revend dans le délai de 4 ans :


  • pourra demander à son acquéreur, s'il est lui-même assujetti à la TVA, d’accepter de reprendre son engagement de construire dans le délai initialement arrêté (le sous-acquéreur prenant alors également un engagement personnel de construire à son tour, dans le cadre de sa propre acquisition pour bénéficier lui-même de l’avantage fiscal).


  • devra, à défaut, substituer à son engagement de construire, un engagement de revendre prévu à l’article 1115 du Code général des impôts, si les conditions sont remplies, et s’acquitter alors d’un droit proportionnel de 0,715 % outre les pénalités de retard, calculées depuis la date d’acquisition.


A défaut, ou en cas de non respect des conditions, le titulaire de l'engagement de construire sera susceptible de faire l'objet d'un redressement fiscal et devra acquitter des droits de mutation de droit commun (représentant désormais jusqu'à 6,31850 % du prix de vente) qu'il aurait initialement dû acquitter, outre les intérêts et pénalités de retard.


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